Πράσινο φως για «ψαλίδι» έως 50% στα ενοίκια επαγγελματικής στέγης

«Πράσινο φως» για γενναίο «ψαλίδισμα» ακόμα και κατά 50% των ενοικίων επαγγελματικής στέγης-εμπορικών μισθώσεων ανάβει με αλλεπάλληλες αποφάσεις-ανάσα για χιλιάδες ενοικιαστές ο Αρειος Πάγος, κρίνοντας επιβεβλημένη τη μείωση διά της δικαστικής οδού, λόγω της μεγάλης και παρατεταμένης οικονομικής κρίσης που έχει ανατρέψει όλα τα δεδομένα με τη συνεχιζόμενη ύφεση και στην αγορά ακινήτων.

Η νομολογία-σταθμός που διαμορφώνει πλέον το ανώτατο δικαστήριο, ανοίγει τον δρόμο για μεγάλες ανατροπές και μειώσεις στις εμπορικές μισθώσεις (καταστήματα, γραφεία, εστιατόρια, καφετέριες, μπαρ κ.λπ.), αφού δίνει στην πράξη σχετική «κατευθυντήρια γραμμή» σε όλα τα υπόλοιπα δικαστήρια της χώρας, που την τελευταία 3ετία έχουν κατακλυστεί από παρεμφερείς αγωγές ενοικιαστών επαγγελματικής στέγης που υποστηρίζουν ότι το ενοίκιο που συμφώνησαν κάποτε και ο τρόπος αναπροσαρμογής του πρέπει να αλλάξουν καθώς έχουν προκαλέσει δυσβάστακτες οικονομικές επιβαρύνσεις, αλλά και επιχειρηματική καταστροφή.

Ο ΑΠ δέχεται ότι η οικονομική κρίση με τα βαριά μέτρα που ακολούθησαν από το 2010 έχουν οδηγήσει σε ουσιώδη και απρόβλεπτη μεταβολή των συνθηκών (μετά την υπογραφή των μισθωτηρίων) και γι’ αυτό δικαιολογείται η μείωσή τους μέσω των δικαστικών αποφάσεων σε εκείνα τα επίπεδα που θα κρίνει κάθε δικαστήριο ότι εξυπηρετούν τις αρχές της καλής πίστης, της ευθύτητας και εντιμότητας των συναλλαγών, ώστε να μην αποτελούν τα ενοίκια υπέρμετρο βάρος που διαταράσσει την ισορροπία που πρέπει να υπάρχει ανάμεσα στις δύο πλευρές.

Το ανώτατο δικαστήριο, ανατρέποντας αντίθετες εφετειακές αποφάσεις, κάνει νομολογιακά άλματα και δέχεται ότι πέρα από τη δικαστική μείωση του ενοικίου, στις περιπτώσεις αυτές επέρχεται και κατάργηση της τυχόν συμφωνίας των δύο πλευρών (π.χ. για αύξηση σε ετήσια βάση σε ποσοστό 10% ή σε συγκεκριμένο ποσό κ.λπ.).

Συνεπώς για το μέλλον δεν ισχύει ό,τι υπέγραψαν ιδιοκτήτης και ενοικιαστής, αλλά η αναπροσαρμογή θα γίνεται στο εξής σε ποσοστό μικρότερο του τιμαρίθμου (στο 75% του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή – ΔΤΚ, όπως γνωστοποιείται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία).

Νομολογία

Μάλιστα ο ΑΠ φθάνει στο σημείο να δεχθεί ως νόμιμη την αναδρομική μείωση του ενοικίου στο μικρότερο ποσό που επιβάλλει η εφετειακή απόφαση (σε σύγκριση με την πρωτόδικη) οδηγώντας στην πράξη σε περικοπή του μισθώματος πολύ νωρίτερα από τότε που ο ενοικιαστής επέδωσε τη σχετική αγωγή στον ιδιοκτήτη του μισθωμένου ακινήτου. Ετσι, η νομολογία του ΑΠ προσφέρει ουσιαστικά ένα τρίπτυχο αλλαγών και μεγάλη ανακούφιση σε πολλές χιλιάδες ενοικιαστών επαγγελματικής στέγης, αφού εγγυάται μέσα από μπαράζ σχετικών αγωγών τη μείωση ενοικίων σε φυσιολογικά για την αγορά επίπεδα, ακόμα και αναδρομική σε παλαιότερο χρονικό σημείο, ενώ παράλληλα διασφαλίζει ότι τα δικαστικά μειωμένα ενοίκια θα παραμείνουν για πολύ καιρό «ψαλιδισμένα», αφού θα αναπροσαρμόζονται με χαμηλότατο ποσοστό στο 75% του ΔΤΚ.

Στην περίπτωση που η ύφεση σταματήσει και ανακάμψει η οικονομία ξαφνικά, ή επέλθει απρόβλεπτη αύξηση τιμών στην αγορά ακινήτων σε κάποια περιοχή, ο ιδιοκτήτης θα μπορεί αντίστοιχα (με βάση την ίδια νομολογία) να ζητήσει την αύξηση του ενοικίου, εφόσον αποδείξει στο δικαστήριο τους ισχυρισμούς του για απρόβλεπτη επανεκκίνηση της οικονομίας, αιφνίδια αύξηση των ενοικίων σε γειτονικά ακίνητα, μεγάλη διόγκωση της επιχειρηματικής κίνησης, των εμπορικών συναλλαγών, κ.λπ., ώστε να επανέλθει το ενοίκιο στα φυσιολογικά για την αγορά επίπεδα.

Κατά την αρεοπαγιτική νομολογία (που υιοθέτησε και η Ολομέλεια ΑΠ για τη μελλοντική αναπροσαρμογή των «ψαλιδισμένων» ενοικίων) δεν μπορούν να χαρακτηριστούν απρόβλεπτα και έκτακτα γεγονότα (που δικαιολογούν τη δικαστική αναπροσαρμογή, με αύξηση ή μείωση) διάφορα περιστατικά που συνήθως συμβαίνουν, όπως είναι η αυξομείωση των εισπράξεων μιας επιχείρησης, η αύξηση της αξίας του ακινήτου λόγω αύξησης της ζήτησης για μίσθωση ανάλογων ακινήτων, η αύξηση του κόστους ζωής κ.λπ.

Αντίθετα -κατά τον ΑΠ- η γενική οικονομική κρίση που εκδηλώθηκε από τις αρχές του 2010 και η επιβολή αυστηρών δημοσιονομικών και φορολογικών μέτρων λιτότητας, που επέφεραν αλυσιδωτές συνέπειες σε όλες τις εκφάνσεις της ελληνικής κοινωνίας (μείωση αποδοχών εργαζομένων – συνταξιούχων, δραματική αύξηση της ανεργίας, διακοπή λειτουργίας πολλών επιχειρήσεων, μείωση της εμπορικής κίνησης των καταστημάτων, μεγάλη ύφεση στην αγορά και των ακινήτων, κ.λπ.) «αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα» που δεν μπορούσαν να διαγνωστούν υπό ομαλές συνθήκες, κατά την υπογραφή των μισθωτηρίων συμβολαίων. Ετσι, τα δικαστήρια μετά την υποβολή σχετικής αγωγής (εφόσον ιδιοκτήτης και ενοικιαστής δεν συναινούν για τη μείωση) μπορούν να επιβάλουν τη δικαστική μείωση, συγκρίνοντας και το τι ισχύει στη γύρω περιοχή, προκειμένου να αποκατασταθούν οι αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών.

Απρόβλεπτα γεγονότα

Στις αρεοπαγιτικές αποφάσεις συγκαταλέγονται ακόμα στα απρόβλεπτα γεγονότα οι εκτενείς περικοπές δαπανών του δημόσιου τομέα, η μείωση της αγοραστικής δύναμης μεγάλου ποσοστού του πληθυσμού, η έλλειψη ρευστότητας, η αδυναμία του τραπεζικού συστήματος που περιόρισε τις δανειοδοτήσεις, η περιστολή της εμπορικής δραστηριότητας, το «λουκέτο» πολλών καταστημάτων χωρίς νέες επαγγελματικές πρωτοβουλίες για επενδύσεις που συνεπάγονται οικονομικό κίνδυνο, η κατακόρυφη μείωση της μισθωτικής αξίας των ακινήτων, η μείωση του τζίρου και των καθαρών κερδών όλων των εμπορικών εκμεταλλεύσεων κ.λπ.

Υπό τις συνθήκες αυτές -διαπιστώνει ο ΑΠ- η εμμονή του ιδιοκτήτη να πληρωθεί το αρχικό υψηλό ενοίκιο (και με διαδικασίες σημαντικών αυξήσεων) έρχεται σε αντίθεση με την απαιτούμενη ευθύτητα και εντιμότητα στις συναλλαγές.

Σημειώνεται ότι διάφορες πρωτόδικες ή και εφετειακές αποφάσεις προσδιορίζουν συγκεκριμένο χρόνο για τον οποίο ισχύει η μείωση (π.χ. για 1-2 χρόνια). Με τη νέα νομολογία του ΑΠ, η αναπροσαρμογή μπορεί να γίνεται σε ετήσια πλέον βάση στο 75% του ΔΤΚ.

Πηγή: Έθνος