Παγίδες στον υπολογισμό του φόρου υπεραξίας

Παγίδες για τους φορολογούμενους που πωλούν ακίνητα κρύβει ο τρόπος υπολογισμού του φόρου υπεραξίας, καθώς από νέα αναλυτική εγκύκλιο της Γενικής Γραμματείας Δημοσίων Εσόδων προκύπτουν μεταξύ άλλων και τα εξής..

Εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα θα θεωρείται το κέρδος που προκύπτει από τρεις πωλήσεις ακινήτων εφόσον αυτές γίνουν σε διάστημα δύο ετών και θα φορολογείται με συντελεστή 26% από το πρώτο ευρώ και όχι με φόρο υπεραξίας 15% και με αφορολόγητο 25.000 ευρώ. Ο χρόνος αρχίζει να μετρά από την 1η Ιανουαρίου 2014 και επομένως στην τσιμπίδα του 26% κινδυνεύουν να πιαστούν από το 2016 όσοι θα έχουν πουλήσει τρία ή περισσότερα ακίνητα, έξτρα φόρο υπεραξίας 3.750 ευρώ μπορεί να φέρει η ημερομηνία σύνταξης των συμβολαίων μεταβίβασης ενός ακινήτου, στον βαθμό που έστω και για μία ημέρα δεν έχουν συμπληρωθεί ημερολογιακά πέντε χρόνια από το έτος κτήσης του.

Ετη διακράτησης

Προκειμένου να υπολογισθούν τα έτη διακράτησης, ώστε να αφαιρεθεί από την προκύπτουσα υπεραξία το ποσό των 25.000 ευρώ, απαιτείται η πλήρης συμπλήρωση της οικείας πενταετίας διακράτησης του συγκεκριμένου ακινήτου. Αν η μεταβίβαση γίνει έστω και μια ημέρα νωρίτερα, τότε από την υπεραξία που προκύπτει χάνεται το αφορολόγητο. Αυτό σημαίνει ότι και επί των 25.000 ευρώ επιβάλλεται συντελεστής φόρου 15%, που οδηγεί σε αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης κατά 3.750 ευρώ. Για παράδειγμα: Εστω ότι στις 5/5/2009 αποκτήθηκε ακίνητο με αγορά αντί δηλωθέντος τιμήματος 50.000 ευρώ. Στις 3/5/2014 γίνεται πώληση του ακινήτου έναντι 110.000 ευρώ. Με βάση τα παραπάνω η υπεραξία είναι η ακόλουθη: 110.000-50.000 = 60.000 Χ 93% (συντελεστής απομείωσης για 5 έτη διακράτησης) = 55.800 ευρώ Χ 15% = 8.370 ευρώ. Από το ποσό αυτό δεν αφαιρείται το ποσό των 25.000 ευρώ, διότι ο πωλητής δεν διακράτησε το ακίνητο τουλάχιστον 5 έτη (ημερολογιακά συμπληρωμένα), ενώ, αντίθετα, ο συντελεστής απομείωσης είναι αυτός των 5 ετών.